O Fórum Estadão Loteamento Urbano 2026, realizado em São Paulo no dia 3 de outubro, trouxe à tona a crescente preocupação com a insegurança jurídica no setor de loteamentos. O evento, que contou com a participação de especialistas e foi transmitido online, abordou temas cruciais como crédito, regulação e a transparência legislativa, que se tornam fundamentais para atrair investimentos e promover um desenvolvimento urbano sustentável nas cidades brasileiras.
Elias Zitune, sócio da ZS Urbanismo, ressaltou que o setor de loteamentos enfrenta desafios significativos devido à falta de acesso a linhas de crédito formais, como as oferecidas pelo FGTS e pela poupança. Isso faz com que as empresas recorram ao autofinanciamento, onde a loteadora é responsável tanto pela obra quanto pelo financiamento do comprador. Entretanto, Zitune destacou que a sustentação desse modelo depende da regularidade garantida pelo registro de imóveis, que tem se tornado cada vez mais incerta em decorrência de decisões judiciais.
Durante sua fala, Zitune também abordou a alienação fiduciária, que é a principal garantia utilizada no setor, e como esta vem sendo descaracterizada. A Lei do Distrato surge como uma alternativa, mas apresenta limitações, especialmente em contratos de longa duração. Ele enfatizou que, apesar de a legislação prever uma multa de 10% do valor do contrato em caso de rescisão, essa regra não se aplica de forma justa a contratos que podem se estender por 180, 240 ou até 420 meses. "Não dá para abrir mão de uma remuneração por esse período", afirmou.
A digitalização de matrículas imobiliárias também foi um tema central no Fórum. Atualmente, cerca de 90 milhões de matrículas já estão digitalizadas, o que representa quase a totalidade dos imóveis formais no Brasil. Essa transformação é coordenada pelo Operador Nacional do Registro Eletrônico (ONR), que integra as 3,7 mil unidades de registro de imóveis do país.
Flaviano Galhardo, diretor-geral do ONR, informou que foram investidos entre R$ 200 milhões e R$ 250 milhões nos últimos 13 anos para digitalizar processos e aprimorar a experiência dos usuários. Galhardo destacou que, com a digitalização, a acessibilidade às matrículas se tornou muito mais prática, permitindo que qualquer pessoa consulte as informações a qualquer momento. Ele também mencionou a redução significativa no número de atendimentos presenciais nos cartórios, que caiu de 250 para 40 atendimentos diários em média nos últimos cinco anos.
A primeira previsão legal do Registro Eletrônico no Brasil surgiu em 2009, com o lançamento do programa Minha Casa, Minha Vida. Essa modernização tecnológica é considerada essencial para o avanço do mercado imobiliário, e especialistas acreditam que é um passo necessário para garantir maior eficiência e segurança nas transações imobiliárias.
